2026 itibarıyla Avrupa'da yatırım yoluyla oturum haritası köklü biçimde değişti: İspanya, Nisan 2025'te golden visa programını tamamen sonlandırdı; Portekiz, 2023 sonunda gayrimenkul seçeneğini programdan çıkardı; Yunanistan ise 2024'te asgari yatırım eşiğini bölgeye göre 400.000 – 800.000 euro aralığına yükseltti. Kapılar daralırken doğru ülkeyi ve doğru yatırım aracını seçmek her zamankinden daha kritik hale geldi.
Bu rehberde, AB oturumu hedefleyen yatırımcılar için 2026'da hangi programların hâlâ açık olduğunu, yatırım seçeneklerinin nasıl karşılaştırılacağını ve başvuru sürecinin adım adım nasıl ilerlediğini ele alıyoruz.
Yatırım Yoluyla Oturum (Golden Visa) Nedir?
Golden visa, bir ülkede belirli bir tutarın üzerinde gayrimenkul, fon veya şirket yatırımı yapan yabancı yatırımcılara ve aile bireylerine tanınan uzun süreli oturum iznidir. Programların çoğunda ülkede sürekli yaşama zorunluluğu bulunmaz; oturum kartı, yatırım korunduğu sürece yenilenir.
Somut bir örnekle açalım: Ankara Çayyolu'nda yazılım şirketi yöneten bir girişimci, Atina'da 400.000 euroluk bir daire satın alarak hem kira geliri elde edebilir hem de eşi ve çocukları için AB oturum kartına başvurabilir. İşini Türkiye'den yürütmeye devam eder; kart, Avrupa seyahatlerinde vize başvurusu ihtiyacını ortadan kaldırır.
Bunu Biliyor Muydunuz? Yunanistan golden visa kartı sahipleri, Schengen bölgesindeki 25'ten fazla Avrupa ülkesinde her 180 günlük dönemde 90 güne kadar vizesiz seyahat edebilir. Detaylı kurallar için AB Göç Portalı resmi kaynağına bakabilirsiniz.
2026'da Hangi AB Ülkeleri Programını Sürdürüyor?
Peki ama hangi kapılar hâlâ açık? Temmuz 2026 itibarıyla Yunanistan, gayrimenkul odaklı programıyla Türk yatırımcıların açık ara en çok tercih ettiği adres. Macaristan, 2024'te başlattığı misafir yatırımcı programıyla fon katılımı üzerinden oturum sunuyor; İtalya ve Letonya ise şirket ve fon yatırımına dayalı alternatifler barındırıyor.
Avrupa'da Değişen Golden Visa Haritası: İspanya programını Nisan 2025'te tamamen kapattı. Portekiz 2023 sonunda gayrimenkul rotasını kaldırdı. Yunanistan ise 2024'ten bu yana Atina ve popüler adalarda 800.000, diğer bölgelerde 400.000 euro asgari eşik uyguluyor.
| Ülke | Asgari Yatırım | Yatırım Türü |
|---|---|---|
| Yunanistan | 400.000 – 800.000 € (özel dönüşüm/restorasyon projelerinde 250.000 €) | Gayrimenkul |
| Macaristan | 250.000 € | Fon katılım payı |
| İtalya | 250.000 € (startup) / 500.000 € (şirket hissesi) | Şirket / girişim yatırımı |
| Letonya | 50.000 € | Şirket sermayesi |
Tablodan somut bir senaryo çıkaralım: bütçesi 250.000 euro olan bir yatırımcı, Yunanistan'da ancak ticariden konuta dönüşüm veya tescilli bina restorasyonu kapsamındaki özel projelerle programa girebilir; standart konutlarda eşik bölgeye göre 400.000 veya 800.000 eurodur. Bu ayrımı bilmeden ilerlemek, süreçte en sık gördüğümüz planlama hatasıdır. Tutarlar Temmuz 2026 itibarıyla geçerlidir; başvuru öncesi güncel mevzuat mutlaka teyit edilmelidir.
Gayrimenkul mü, Fon mu? Yatırım Seçeneklerini Karşılaştırın
Şimdi gelelim yatırım aracının seçimine. Gayrimenkul, hem oturum hakkı hem de kira geliri ve değer artışı potansiyeli sunduğu için Türk yatırımcıların ilk tercihi olmaya devam ediyor. Kiraya verilen bir Atina dairesi, oturum kartının yanında düzenli bir euro bazlı gelir de üretir.
Fon katılımı ise tapu, tadilat ve kiracı yönetimiyle uğraşmak istemeyen yatırımcılar için pasif bir alternatiftir. Şöyle düşünün: Dubai'de yoğun tempoda çalışan bir işletme sahibi, Macaristan misafir yatırımcı programında 250.000 euroluk fon payı alarak süreci neredeyse tamamen uzaktan tamamlayabilir; mülk yönetimi diye bir gündemi hiç olmaz.
Karar verirken kendinize şu soruyu sorun: Bu yatırımdan öncelikli beklentim ne? Getiri odaklıysanız lokasyon ve kira çarpanı, esneklik odaklıysanız fonun çıkış koşulları belirleyici olmalıdır. Beklentiyi netleştirmeden ülke seçmek, süreci baştan zora sokar.
Adım Adım Başvuru Süreci
Peki süreç fiilen nasıl işliyor? Ülkeye göre detaylar değişse de iskelet büyük ölçüde aynıdır ve tipik bir Yunanistan dosyası, sorunsuz ilerlediğinde birkaç ay içinde oturum kartı teslimine ulaşır.
Sürecin 6 Ana Adımı
- Strateji ve ülke seçimi: bütçe, aile durumu ve hedefe göre program belirlenir.
- Yatırımın seçimi: gayrimenkul turu (yerinde veya video ile uzaktan) ya da fon incelemesi yapılır.
- Vergi numarası ve banka hesabı: yerel vergi kaydı açılır, transfer altyapısı kurulur.
- Satın alma ve tapu: sözleşme imzalanır; işlemler vekâletname ile uzaktan da yürütülebilir.
- Oturum başvurusu: dosya ilgili göç idaresine sunulur, biyometri randevusu alınır.
- Kartın teslimi: onay sonrası oturum kartı düzenlenir ve yenileme takvimi planlanır.
Sürecin en çok merak edilen yanı şudur: adımların büyük bölümü vekâletname ile uzaktan tamamlanabilir. Örneğin İstanbul'dan hiç ayrılamayan bir yönetici, noter onaylı vekâletle tapu devrini danışmanı üzerinden tamamlayıp Yunanistan'a yalnızca biyometri randevusu için gidebilir.
Gerekli Belgeler ve Hazırlık
Başvuru dosyasının omurgası bellidir: geçerli pasaport, biyometrik fotoğraflar, sabıka kaydı, sağlık sigortası, yatırımın tapu veya fon belgeleri ve fon kaynağını gösteren banka kayıtları. Türkiye'den alınan resmi belgelerin apostilli ve yeminli tercümeli olması istenir.
Sahadan bir senaryo: sabıka kaydını apostilsiz teslim eden bir başvuru sahibi, eksik evrak nedeniyle randevusunun aylar sonrasına ertelendiğini görebilir. Bu yüzden belge listesini başvurudan haftalar önce kapatmak, sürecin en ucuz sigortasıdır. Yunanistan için güncel resmi listeye Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı sitesinden ulaşılabilir.
Yatırım Tutarının Ötesi: Ek Maliyetler ve Riskler
Asgari yatırım tutarı, toplam bütçenin tamamı değildir. Üzerine tapu harcı, avukatlık ücreti, çeviri-apostil masrafları ve kart harçları eklenir; gayrimenkulde ayrıca yıllık emlak vergisi ve yönetim giderleri vardır. Bu kalemleri baştan tabloya koymayan bir plan, süreç ortasında sürprizle karşılaşır.
Şu senaryoyu sık yaşıyoruz: yalnızca ilan fiyatına odaklanan bir yatırımcı, kapanış aşamasında ek maliyetleri görünce hedef bölgesini değiştirmek zorunda kalır. Oysa işin başında toplam maliyet tablosu çıkarılırsa hem bölge hem proje seçimi ilk seferde doğru yapılır. Şeffaf bir danışmanlık sürecinde tüm kalemler sözleşme öncesinde yazılı olarak paylaşılmalıdır.
Bir diğer kritik nokta zamanlamadır: golden visa mevzuatı son üç yılda birçok ülkede değişti. Karar ile başvuru arasındaki süreyi kısa tutmak, eşik artışı veya program kapanması riskine karşı en etkili korunmadır.
Özetle: Yola Çıkmadan Önce
- Harita değişti: İspanya ve Portekiz'in gayrimenkul kapıları kapandı; 2026'nın ana rotaları Yunanistan, Macaristan, İtalya ve Letonya.
- Eşiği doğrulayın: Yunanistan'da bölgeye göre 400.000 – 800.000 euro; özel projelerde 250.000 euro istisnası var.
- Araca karar verin: kira geliri için gayrimenkul, tam pasif süreç için fon katılımı.
- Belgeleri erken kapatın: apostil ve yeminli çeviri eksikleri sürecin en sık erteleme nedeni.
- Toplam maliyeti planlayın: harç, avukatlık ve vergi kalemlerini baştan bütçeye ekleyin.
AB Oturum Planınızı Birlikte Oluşturalım
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Yatırım, vergi ve hukuki kararlar için mutlaka uzman danışman veya avukatla danışınız. Golden Visa hizmetleri konusunda detaylı bilgi için lütfen bizim yetkili danışmanlarımızla doğrudan iletişim kurunuz. Makale yazış tarihi itibariyle geçerli olan bilgileri içerir; mevzuat değişiklikleri durumunda güncellenmiş bilgi almak için başvuru yapınız.
Son güncelleme: Temmuz 2026